토목시공기술사 서브노트 200제 1번 | 건설사업관리(CM)와 공사감리 (CM for Fee·CM at Risk·책임감리)

 

서브노트 200제 · 1번 · 중요도 ★★★★★
주제: 건설사업관리(CM) 제도·계약방식 — CM 정의와 도입효과, 책임감리·시공감리·검측감리, CM for Fee·CM at Risk와 발주방식 비교

1. 서론

1) 건설사업관리(CM)의 의의

• 건설사업관리(CM, Construction Management) : 발주자를 대리하거나 보좌하여 기획·설계·발주·시공·유지관리 전 단계의 원가·공정·품질·안전·환경을 통합 관리하는 전문 관리기법임
• 시공 단계의 확인 위주였던 감리 체계에서 벗어나, 사업 전 과정을 관리하여 품질 향상·비용 절감·공기 단축을 달성하려는 제도임
• 사업이 대형화·복잡화되고 발주자의 전문 인력이 부족해지면서 전문 관리자의 역할이 커지고 있음

2) 구성

• CM의 정의와 효과 : 정의·목표·도입 필요성, 단계별 업무, 국내 활성화 방안
• 감리 체계 : 시공감리·책임감리·검측감리, 비상주 감리원, 현행 건설사업관리와의 관계
• 계약방식 비교 : CM for Fee(용역형)와 CM at Risk(시공책임형), 최저가·턴키와의 비교

2. 건설사업관리(CM)의 정의·목표·도입효과

1) 정의와 목표

• 정의 : 건설사업의 기획·설계·시공·유지관리 단계에서 발주자를 대신하여 계획·설계·시공 관리를 종합적으로 수행하는 업무임
• 목표 : 원가 절감(Cost), 공기 단축(Time), 품질 확보(Quality), 안전 확보, 환경 확보
• 도입 필요성 : 사업 규모 대형화, 설계·시공 분리 발주에 따른 책임 공백, 발주자 전문 인력 부족

[두문자] CM의 5대 목표 → 원가·공기·품질·안전·환경

2) 사업 단계별 CM 업무

단계	주요 업무
기획·타당성	사업계획 수립, 타당성 조사, 사업비·공기 예측
설계	설계 검토, 설계 VE, 시공성 검토, 설계 적정성 확인
발주·계약	계약방식 결정, 발주계획·입찰 지원, 계약 관리
시공	공정·원가·품질·안전·환경 관리, 검측, 설계변경 검토, 예산 검증, 업무조정회의
준공·유지관리	준공검사, 인수·인계, 하자보수 지원, 사후평가 및 자료 유지

3) 시공단계 CM 업무의 흐름

구분	내용
공사착수 단계	시공자가 착공계·공사예정공정표·품질관리계획서 등을 제출하고, 건설사업관리기술인이 이를 검토·보고함
시공 중	공정·품질·원가·안전 관리, 검측·승인, 설계변경 검토, 시공단계 예산검증, 업무조정회의 운영
시공 후	준공 전 초기점검, 시설물 인수·인계, 하자보수 지원, 사후평가

4) 도입 효과

• 설계 오류·누락을 사전 검토하여 설계변경과 재시공을 줄임
• 예측 가능한 원가·공정 관리로 공사비 절감과 공기 단축에 기여함
• 품질·시공성 향상 — 설계 단계의 시공 노하우가 반영됨
• 분쟁 감소 — 발주자의 전문 인력 부담을 줄이고 갈등 요인을 완화함

[두문자] CM 도입 4대 효과 → 설계변경감소·예측성향상·품질향상·분쟁감소

5) 국내 토목공사에서의 활용 저조 원인과 활성화 방안

원인	활성화 방안
대형 공공 토목공사가 설계·시공 분리 또는 턴키 중심으로 발주됨	CM 적용 대상·범위의 단계적 확대, 시범사업 추진
발주자의 CM 인식 부족, 감리와의 역할 혼동	발주자 교육, 감리·CM 업무 범위와 책임의 명확화
CM 대가와 보수가 낮아 전문 인력 확보가 어려움	CM 대가 산정 기준 현실화
성과 자료 축적 부족	사후평가 자료를 축적하고 우수 사례를 공유

3. 책임감리·시공감리·검측감리·비상주 감리원

1) 감리제도의 개념과 변천

• 감리 : 설계도서·시방서대로 시공되는지 확인하여 품질과 안전을 확보하는 관리 행위임
• 과거 건설기술관리법에서는 감리를 시공감리·책임감리·검측감리 등으로 구분하였고, 현행 건설기술진흥법 체계에서는 건설사업관리(감독 권한대행 등 건설사업관리 포함)로 통합·정비되어 있음
• 아래 유형 구분은 시험에서 자주 출제되는 구(舊) 감리 유형의 개념이므로, 적용 기준은 최신 법령을 확인할 것

2) 감리 유형별 비교

구분	시공감리	책임감리	검측감리
정의	발주자의 감독 하에 설계도서대로 시공되는지 확인	감리 전문업체가 발주자의 감독 권한까지 대행하여 시공 전반을 감리	발주자의 감독 하에 공사 중 검측 업무 위주로 수행
감독 권한	발주자(감독관)가 보유	감리원에게 감독 권한 일부를 위임 (권한 강함)	발주자가 보유, 감리원은 검측 확인을 지원
적용 공사	일정 규모 미만 공사	일정 규모 이상 공사 (의무 대상)	비교적 소규모 공사
상주 여부	상주 또는 필요 시 방문	현장 상주 원칙	검측 시 수시 방문
특징	발주자 감독 체계 유지	독립성·전문성이 높아 품질 확보에 유리	비용 부담은 적으나 감리 범위가 한정됨

[두문자] 감리 3유형 → 시공감리·책임감리·검측감리

3) 책임감리 현장참여자의 단계별 업무

단계	주요 업무
착공 단계	착공신고서·공정계획·품질관리계획 검토 및 승인
시공 단계	시공계획 검토, 자재 품질시험 확인, 공정관리, 안전관리 감독, 설계변경 검토
준공 단계	준공도서 검토, 준공검사, 하자보수 계획 확인, 감리 결과 보고

4) 비상주 감리원 제도

• 정의 : 공사 현장에 상주하지 않고 정기 또는 수시로 방문하여 감리 업무를 수행하는 감리원임
• 활용 : 소규모·단순 공사 또는 상주 감리원의 기술 업무(설계변경·구조 검토 등)를 지원하는 경우에 적용함
• 문제점 : 현장 대응이 늦어질 수 있으므로 방문 주기와 업무 범위를 명확히 정해야 함

5) 감리제도의 문제점과 개선방향

문제점	개선방향
감리원의 독립성 확보 곤란 (발주자·시공자와의 관계)	책임·권한 명확화 (책임 감리원)
저가 용역에 따른 감리 품질 저하	대가 현실화
형식적 검측, 기록 관리 미흡	전산화·기록 관리 강화
감리원 전문성 편차	교육·자격 관리 강화

[두문자] 감리 개선 4방향 → 책임권한·대가현실화·전산화·교육자격

4. CM for Fee·CM at Risk와 발주방식 비교

1) CM 방식의 구분

• CM for Fee(용역형 CM) : CM업체가 발주자와 용역계약을 맺고 관리·조정 업무를 수행하며, 시공은 별도의 시공자가 공사계약으로 수행함
• CM at Risk(시공책임형 CM) : CM업체가 설계 단계부터 참여하고, 시공 단계에서는 최대보증금액(GMP) 이내에서 시공을 책임짐

구분	CM for Fee (용역형)	CM at Risk (시공책임형)
계약 관계	발주자–CM업체(용역), 발주자–시공자(공사) 별도 계약	발주자–CM업체가 설계 단계 용역 + 시공 계약 (하도급 관리 포함)
CM의 역할	발주자의 대리인·조언자로서 관리·조정	관리 + 시공 책임 (GMP 내 완공)
보수	용역 수수료(Fee)	용역비 + 공사비 (GMP 초과분은 CM 부담)
위험 부담	시공 위험은 시공자가 부담	공사비 초과 위험을 CM이 부담
장점	발주자 입장에서 객관적 견제·관리 가능	시공성·VE 조기 반영, 공기 단축, 공사비 예측 용이
단점	CM과 시공자 간 책임 공백, 공사비 보증 없음	발주자 견제 기능 약화, GMP 산정·계약 난이도 높음

2) 시공책임형 CM(CM at Risk) 추진 절차

순서	내용
① 발주·선정	CM업체를 기술력과 가격으로 종합 평가하여 선정
② 설계단계 용역	시공성 검토, VE, 공사비 예측 (프리컨스트럭션 서비스)
③ GMP 협의	설계 완료 시점에 최대보증금액 협상
④ 시공 계약	GMP 합의 시 시공 계약 체결, 미합의 시 발주자가 다른 업체로 전환할 수 있도록 계약에 명시
⑤ 시공·준공	원가·공정 관리, 하도급 관리, 준공

3) 발주방식 비교 (최저가·턴키·CM at Risk)

구분	최저가낙찰 (설계·시공 분리)	턴키 (설계·시공 일괄)	씨 CM at Risk
정의	설계 완료 후 시공자를 가격 경쟁으로 선정	설계와 시공을 하나의 업체가 일괄 수행	설계 단계부터 CM이 참여하고 GMP로 시공 책임
장점	경쟁으로 공사비 절감, 절차 단순	책임 일원화, 공기 단축, 기술력 반영	시공성 조기 반영, 공사비·공기 예측, 발주자 견제 병행
단점	시공성 미검토, 설계변경 분쟁, 덤핑 우려	설계 자율성 확보 곤란, 발주자 견제 곤란	GMP 산정 난이도, 계약·평가 체계 복잡
적합 사업	설계가 명확한 일반 공사	기술 난이도가 높은 대형 공사	설계 초기 불확실성이 크고 시공성 검토가 중요한 공사

[두문자] 발주방식 3유형 → 최저가·턴키·씨엠앳리스크

4) 방식 선정 시 고려사항

• 사업 특성 : 규모, 난이도, 설계의 확정 정도, 공기 제약
• 발주자 역량 : 관리 역량과 인력 보유 수준
• 시공자 여건 : 기술력과 참여 가능 업체 범위
• 법령 적용 : 적용 가능한 대상 공사와 계약 절차

5. 결론

• 건설사업관리는 시공감리 중심의 사후 확인에서 사업 전 단계의 통합 관리로 이동하고 있으며, 용역형(CM for Fee) → 시공책임형(CM at Risk)으로 책임 범위가 확대되는 흐름임
• CM 성과를 높이려면 사업 초기부터 CM을 참여시켜 설계 검토·VE를 반영하고, 원가·공정·품질·안전을 통합 관리해야 함
• 발주자는 사업 특성에 맞는 방식을 선택하고 CM 대가를 현실화하며, 시공사와 CM업체는 전문 인력 확보와 성과 기록·사후평가로 대응해야 함

참고 및 출처

• 국토교통부 — 건설사업관리(CM) 제도 정책정보
• 쉽게 알아보는 시공책임형 건설사업관리(CM)
• 국가법령정보센터 — 건설기술 진흥법·시행령(제55조 감독 권한대행 등 건설사업관리), 건설산업기본법
• ※ 법령·기준은 개정될 수 있으므로 최신 규정을 확인할 것.