서브노트 200제 · 3번 · 중요도 ★★★
주제: 건설사업관리(CM)와 공사감리 — CM 계약방식, 건설기술진흥법상 건설사업관리, 공사감리, PMIS
1. 서론
1) 건설사업관리와 공사감리의 의의
- 건설사업관리(CM) : 발주자를 대신하여 기획·설계·시공·유지관리 전 과정에서 공기·공사비·품질·안전을 관리하는 전문 관리 업무임
- 공사감리 : 공사가 설계도서대로 시공되는지 확인하고 품질·공사·안전을 지도·감독하는 업무임
- 건설공사가 대형화·복잡화되면서 발주자의 관리 역량을 보완하는 전문 관리 체계로 활용됨
2) 구성
- CM 계약방식 : CM for Fee, CM at Risk, XCM 등 계약 유형과 주요 업무
- 건설기술진흥법상 건설사업관리 : 적용 대상, 단계별 업무, CM과 PM의 차이
- 공사감리 : 건축법·주택법상 감리와 착수 단계 업무, 건설사업관리와의 비교
- PMIS : 사업관리 정보를 통합 관리하는 정보시스템
2. CM 계약방식·유형·주요업무
1) 계약방식별 특징
| 구분 |
CM for Fee (순수 CM) |
CM at Risk (시공책임형 CM) |
| 성격 |
발주자 대리인·자문 역할 |
설계 단계부터 참여하고 시공 책임까지 부담 |
| 계약 관계 |
발주자와 용역계약(수수료), 시공은 별도 시공자와 공사계약 |
발주자와 공사계약(최대공사비 보증, GMP), 공종별 전문업체와 직접 계약 |
| 공사비 위험 |
발주자 부담 |
GMP 초과분은 CM 부담 |
| 장점 |
발주자 입장에서 객관적 관리, 이해상충 적음 |
설계·시공 연계, 공기단축, 공사비 상한 확보 |
| 단점 |
시공 책임 한계, 분쟁 시 책임 소재 불명확 |
CM의 이해상충, 발주자 견제 장치 필요 |
2) XCM 방식
- XCM(Extended CM) : CM의 업무 영역을 설계·시공 단계까지 확장한 방식으로, CM at Risk와 마찬가지로 시공 단계의 책임을 함께 지는 형태로 설명됨
- 발주자는 단일 창구로 사업을 관리할 수 있으나, 관리자와 시공자의 이해가 겹치므로 검증 체계가 필요함
3) CM 단계별 주요 업무
| 단계 |
주요 업무 |
| 기획 |
사업 타당성 분석, 사업계획·예산 수립 |
| 설계 |
설계 검토, VE, 시공성 검토, 공사비·공기 예측 |
| 발주 |
발주방식·계약방식 선정, 시공자 선정 지원 |
| 시공 |
공정·원가·품질·안전 관리, 설계변경·클레임 관리 |
| 준공·유지관리 |
준공 검사, 인수인계, 하자 관리 |
4) CM 운용 시 공기지연 원인과 방지대책
| 원인 구분 |
주요 원인 |
방지대책 |
| 발주자 측 |
설계변경, 지급자재 지연, 인허가 지연, 의사결정 지연 |
설계 완성도 확보, 의사결정 절차 명확화, 인허가 사전 관리 |
| 시공자 측 |
인력·장비 부족, 공정관리 미흡, 자재 수급 차질 |
공정 계획 검증, 자원 계획 점검, 자재 조달 관리 |
| CM 측 |
조정·통제 능력 부족, 정보 공유 미흡, 위험 예측 부족 |
관리 체계 정비, 주기적 공정 회의, 리스크 관리 |
| 외부 요인 |
악천후, 민원, 법규 변경 |
기후 여유 반영, 민원 사전 대응, 법규 모니터링 |
3. 건설기술진흥법상 건설사업관리
1) 정의와 범위
- 건설공사의 기획, 타당성 조사·분석, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리, 평가, 사후관리 등에 관한 관리를 수행하는 것을 말함
- 발주청이 시행하는 건설공사 중 법령이 정한 규모·유형 이상은 감독 권한대행 등 건설사업관리를 적용하는 대상이 됨(대상 공사 범위는 시행령·별표 참조)
2) 단계별 업무 내용
| 단계 |
업무 내용 |
| 설계 단계 |
설계 관리, 설계도서 검토, 공사비·공기 검토, VE·시공성 검토 |
| 시공 단계 |
공정·품질·안전·환경 관리, 자재·시공 검측, 설계변경·기성 관리 |
| 시공 후 단계 |
준공 검사 지원, 시설물 인수인계, 사후 평가·하자 관리 |
3) CM과 PM의 차이
| 구분 |
건설사업관리(CM) |
종합사업관리(PM) |
| 관리 범위 |
주로 설계·발주·시공 단계 |
기획부터 유지관리까지 사업 전 과정 |
| 관점 |
건설공사 수행 관리 중심 |
사업 전체(사업성·자금·운영 포함)를 통합 관리 |
| 관계 |
PM의 하위 업무로 수행되는 경우가 많음 |
CM을 포함한 상위 개념 |
4. 공사감리와 건설사업관리 비교·감리자 업무
1) 공사감리의 개념
- 건축법상 공사감리는 건축물이 설계도서대로 시공되는지 확인하고 품질관리·공사관리·안전관리 등을 지도·감독하는 것임
- 주택 건설공사는 주택법에 따라 감리자가 지정되며, 시공자가 설계도서·사업계획승인 내용대로 시공하는지 확인하고 위반 시 시정을 요구하고 사업주체에 보고함
2) 감리자 업무 착수 준비사항
- ① 감리계획 수립 : 감리 조직과 감리원 배치, 감리 범위·업무 분장, 보고·회의 체계 정립
- ② 설계도서 검토 : 도면·시방서 정합성, 시공성·안전성, 누락·오류 사전 확인
- ③ 현지여건 조사 : 지반·지하매설물, 인접 건물·도로, 민원 요인, 자재 반입·가설 여건 확인
- ④ 시공계획 검토 준비 : 공정·품질·안전 계획, 시험·검사 계획, 자재 승인 절차 확인
3) 공사감리와 건설사업관리 비교
| 구분 |
공사감리 |
건설사업관리(CM) |
| 근거 |
건축법·주택법 등 |
건설기술진흥법 등 |
| 목적 |
설계도서대로 시공되는지 확인·감독 |
사업 전반의 공기·비용·품질·안전 통합 관리 |
| 관리 범위 |
주로 시공 단계 |
기획~시공~유지관리까지 확장 가능 |
| 발주자와의 관계 |
법적 확인·감독 책임 중심 |
발주자 대리인 역할까지 포괄 |
5. PMIS
1) 정의
- PMIS(Project Management Information System) : 공정·원가·품질·안전·문서 등 프로젝트 관리 정보를 전산으로 통합·공유하는 정보시스템임
2) 주요 구성
- 사업·계약 정보 관리
- 공정관리와 원가관리
- 품질·안전 관리
- 전자문서·도면 관리
- 보고서 자동 작성
- BIM·ERP 등 외부 시스템 연계
3) 도입 효과
- 발주자·CM·시공자 간 정보 공유와 의사결정 속도 향상
- 문서·결재 이력의 추적성 확보
- 공정·원가 현황의 실시간 파악과 보고 자동화
4) 운영 시 유의사항
- 입력 항목과 정보 표준화 필요
- 참여자 대상 교육과 운영 규칙 확립
- 보안·권한 관리와 자료 백업 체계 확보
6. 결론
- 건설사업관리는 발주자 관점에서 사업 전 과정을 관리하고, 공사감리는 설계도서대로 시공되는지 확인·감독하는 제도로 목적과 범위가 다름
- CM 계약방식은 책임 범위와 공사비 위험 분담에 따라 CM for Fee와 CM at Risk로 구분되며, 사업 특성에 맞는 선택이 필요함
- PMIS 등 정보 인프라와 관리자의 전문성·독립성이 확보될 때 건설사업관리의 실효성이 높아짐
참고 및 출처